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明け渡し猶予制度

明け渡し猶予制度とは、競売で落札された物件に賃貸借契約で居住する賃貸人が6ヶ月間 合法的に明け渡さなくてもよいという制度。これは平成16年4月1日に創設の制度だが趣旨として、 抵当権が設定された不動産では登記後の賃貸借は劣後するとある。不当に競売物件を占有する 事を防ぐため。抵当権を実行(競売)した時にその不動産の賃貸人は抵当権者に対して賃借権 の主張はできない。しかし競売物件を正当に賃貸借契約した賃借人に物件明け渡しをしなけれ ばならなくなり損害を被る事もあり得る。こうした不測の事態を回避する措置として設けられた 制度なのです。

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一般媒介

一般媒介とは、1つの物件に対して複数の不動産会社と媒介契約をすること です。物件所有者からすると複数の会社と契約しているので、早く高く売買できるのではないかと 錯覚しがちです。不動産会社は、この一般媒介を好みません。費用をかけても他社に契約される条 件なので、力を入れて営業する事はなかなかできないでしょう。契約期間は3ヶ月で、申し出によ り延長は可能です。

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一括返済

一括返済とは、金融機関等から借り受けた債務を一括で返すこと。主に担保のある不動産の売却時に 行われます。住宅ローンの滞納の場合、期限の利益の喪失になった時は債権者が一括返済の請求をされます。 この一括返済ができないと任意売却や競売によって債権を回収する事になるのです。

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委任状

委任状とは、自分代わっての他の人に契約等をやってもらう時に使う文書です。大きな契約 (不動産売買契約)は、実印や印鑑証明書が必要だったりします。委任を受ける人に条件が あります。誰でもと言う訳にはいかず、未成年者や法定被後見人は委任を受けることはできません。 委任状には、委任する内容や日付委任を受ける者の氏名等を明記しますので、白紙の委任状を 作成すると思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

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オーバーローン

オーバーローンとは、金融用語で銀行など金融機関が、預金額以上の融資をする事を指します。不動産の住宅ローンは ローンの残高が不動産の相場(時価)を上回っている状態のことです。不動産を購入する場合、頭金を多少入れても不動産の 価格がローン残高を上回る事はありません。数字上では、購入者の大半がそうなのです。しかし、銀行は住宅ローンで 融資する時には、厳しい審査を設けています。申し込み者の勤務先や年収を基準にして融資しているのでオーバーローン という用語は当て嵌まる事とは言い切れません。

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親子間売買

親子、親族間の不動産売買は、通常売買に比べて価格設定が難しいのです。売買価格は時価とし、実勢価格に合せて 売買しなければなりません。極端に高かったり、安かったりすると贈与税がかかってきます。実際は1割~2割減までは 税務署でも認めるケースもあります。親子間の売買は、税務署も敏感に対応しますので価格設定は慎重に行いましょう。 特に専門家でも熟練された不動産業者の知識が必要となります。

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